Thẩm định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định chuẩn xác nhất

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, thẩm định giá bất động sản đã trở thành một lĩnh vực đầy triển vọng. Các chuyên gia thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và sự công bằng trong các giao dịch bất động sản. Bất kỳ ai muốn tham gia vào thị trường bất động sản đều phải hiểu rõ quá trình thẩm định giá bất động sản và phương pháp thẩm định chuẩn xác nhất. Trong bài viết sau của Intracom Harmony chúng ta sẽ cùng hiểu rõ vấn đề này.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là quá trình đánh giá giá trị của một bất động sản cụ thể bằng cách sử dụng hình thức tiền tệ. Quá trình này bao gồm việc tìm hiểu về đặc điểm của bất động sản, so sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường và đưa ra một ước tính về giá trị của bất động sản dựa trên các yếu tố khác nhau.

Thẩm định bất động sản chính là quá trình quan trọng để đánh giá giá trị của tài sản bất động sản và được sử dụng trong nhiều mục đích khác nhau. Quá trình thẩm định giá bất động sản có thể được thực hiện bởi các chuyên gia với trình độ chuyên môn, sự chuyên nghiệp và kỹ năng đánh giá để xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác, công bằng nhất.

Mục đích thẩm định giá nhà đất gồm: Bảo toàn tài sản, phục vụ cho khấu hao tài sản, bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản. Mua bán tài sản, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản, bồi thường, thế chấp. Thực hiện xác định giá trị tài sản để quy hoạch xây dựng. Hay để hạch toán kế toán, nghiệp vụ thanh toán.

Các phương pháp thẩm định chuẩn xác nhất

Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện được căn cứ theo thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản. Theo đó sẽ có 5 phương pháp thẩm định như sau:

Phương pháp so sánh

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản cần định giá có thể coi là ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được.  Phương pháp này đơn giản là chỉ cần tìm các bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương để so sánh trên thị trường.

Trên thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó sẽ khác nhau về: diện tích, vị trí, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Ngoài ra, giá trị bất động sản còn thay đổi theo thời gian.

Do vậy để tiến hành thẩm định cần phải thu thập các giao dịch của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản cần thẩm định giá. Sau đó sẽ hành phân tích các giá trị để đưa ra được giá trị hợp lý của bất động sản cần thẩm định.

Phương pháp chi phí

Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định có quan hệ với giá trị của các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản. Phương pháp này nhằm ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định được xác định dựa trên sự khác biệt giữa giá trị tài sản và giá trị vốn hiện có của tài sản. Cách làm của phương pháp này là lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình để thực hiện cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới.

Phương pháp thặng dư dựa trên giả định rằng giá trị thị trường của tài sản là số tiền mà người mua có thể trả cho tài sản, bằng cách tính toán phần thặng dư sau khi trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển từ tài sản đó.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng cách xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất và loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản. Đây là một phương pháp phổ biến trong việc định giá bất động sản.

Việc định giá bất động sản được thực hiện bằng cách so sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá.

Phương pháp này cũng bao gồm việc đánh giá giá trị tài sản gắn liền với đất và tính toán giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất để đưa ra mức giá hợp lý cho bất động sản.

Trên đây là các thông tin về thẩm định giá bất động sản và các phương pháp thẩm định chuẩn xác nhất mà Intracom Harmony cung cấp tới bạn. Hy vọng sẽ hữu ích đối với bạn!