Nguyên Tắc Sử Dụng Quỹ Bảo Trì Đúng Quy Định
Quỹ bảo trì chung cư là một quỹ quan trọng giúp đảm bảo chất lượng hạ tầng chung cư, đồng thời mang tới sự hài lòng của cư dân, yên tâm về nơi ở lâu dài của mình. Nắm được các nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì sẽ giúp cho ban quản lý tòa nhà và phía cư dân hạn chế được các tranh chấp, đồng thời, bảo vệ được quyền lợi và trách nhiệm của mình.
Tổng quan về quỹ bảo trì chung cư
Phí bảo trì chung cư sẽ được đóng vào quỹ bảo trì chung cư và được coi là một khoản tiền có mục đích dùng cho bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung của tòa nhà khi bị xuống cấp trong quá trình cư dân sử dụng theo thời gian. Luật nhà ở năm 2014 đã có quy định rõ về khoản phí cần thiết này ở mỗi tòa chung cư.
Chung cư là tổ hợp kiến trúc bao gồm các căn hộ của cư dân sinh sống và phần diện tích chung như hành lang, bãi đỗ xe, cầu thang bộ, thang máy, nhà vệ sinh công cộng, khuôn viên xanh, hạ tầng điện, nước, mạng…
Quỹ bảo trì có mục tiêu bảo dưỡng, sửa chữa, thay thế, bổ sung hạ tầng vật chất, diện tích chung của chung cư khi bị xuống cấp hoặc cần cải tiến, thay mới bộ phận nào đó.
Cụ thể tại điều 109 của luật nhà ở 2014, chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư là “người đứng mũi chịu sào” về quản lý và thực hiện đúng nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Mỗi bên đều được quy định trách nhiệm minh bạch, chi tiết:
Đối với chủ đầu tư:
Trong thời hạn tối đa 07 ngày, kể từ ngày hoàn tất thu kinh phí bảo trì của người mua hoặc người thuê các căn hộ chung cư thì chủ đầu tư phải nhanh chóng gửi số tiền đó vào tài khoản tiết kiệm mở tại một tổ chức tín dụng hoạt động trong nước. Sau đó, chủ đầu tư quản lý tài khoản này để dùng cho mục đích bảo trì chung cư. Đặc biệt, phải thông báo cho cơ quan quản lý chung cư cấp tỉnh – nơi mà chung cư tọa lạc về tài khoản quỹ này.
Theo quy định về quỹ bảo trì nhà chung cư, trong thời hạn tối đa 7 ngày, tính từ khi Ban quản trị nhà chung cư chính thức thành lập, chủ đầu tư phải nhanh chóng chuyển giao kinh phí bảo trì (tính cả lãi suất tiền gửi) tới Ban quản trị. Việc thực hiện công tác quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nắm được. Trường hợp nếu chủ đầu tư cố tình không giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh – nơi có nhà chung cư tọa lạc. Cơ quan chức năng sẽ có động thái cưỡng chế để khiến chủ đầu tư thực hiện bàn giao đúng các quy định cụ thể của Chính phủ.
Đối với ban quản lý chung cư:
Ban quản trị tòa chung cư có nghĩa vụ tiếp nhận, quản lý, và áp dụng đúng nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì, đúng mục đích, đúng đầu mục cần bảo trì (hạng mục công). Thông thường, trừ việc bảo trì đột xuất phát sinh, còn lại sẽ chủ yếu theo như kế hoạch mà hội nghị nhà chung cư thường niên đã thống nhất thông qua mỗi năm 1 lần. Tất cả các hạng mục bảo trì chung cư cho phần chung phải có hóa đơn tài chính, đầy đủ hóa đơn thanh toán, quyết toán tuân thủ quy định của pháp luật liên quan tới tài chính. Đặc biệt, phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
Nguyên tắc của người sử dụng quỹ bảo trì là phải minh bạch, nghiêm túc với quỹ. Nếu như có những quyết định bảo trì không cần thiết, không được sự nhất trí, lãng phí… thì ban quản lý phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại cho cư dân.
Kinh phí bảo trì tòa nhà được chuyển tới tài khoản của ban quản trị tòa nhà để công khai, minh bạch thuận tiện, đồng thời, hợp pháp.
Nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì chung cư
Căn cứ theo điều 34, Thông tư 02/2016/TT-BXD thì nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư chủ yếu là để bảo trì những hạng mục chung của tòa nhà:
Bảo trì không gian chung và kết cấu chịu lực của tòa nhà bao gồm tất cả các phần như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lồng xả rác, khu kỹ thuật, bể phốt,…
Bảo trì toàn bộ hệ thống trang thiết bị thuộc sở hữu của tòa nhà như điện dự phòng, điện lưới, hệ thống mạng internet, chống sét, cứu hỏa…
Bảo trì các công trình như công viên, khu vườn hoa, vườn cây, sân chơi chung, sân trước sảnh và các công trình khác được phê duyệt.
Xử lý nước thải bị tắc nghẽn, hút bể phốt định kỳ, thực hiện cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư, tiến hành các hạng mục đảm bảo vệ sinh chung tòa nhà.
Nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì cũng quy định về cải tạo, nâng cấp, sửa chữa nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư về kết cấu cứng và trang thiết bị nhà sinh hoạt.
Hệ thống hạ tầng, kỹ thuật phía bên ngoài chung cư có kết nối với tòa chung cư đó (Ngoại trừ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật sử dụng cho mục đích công cộng/ nằm trong diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt).
Nguyên tắc tính phí đóng quỹ bảo trì chung cư để sử dụng
Theo Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Nhà ở) kết hợp với căn cứ điểm B khoản 1 Điều 3 của mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại, nguyên tắc tính phí đóng quỹ bảo trì được quy định chi tiết. (Mẫu hợp hợp đồng này được ký giữa chủ đầu tư với người mua căn hộ theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD).
Quỹ bảo trì được đóng góp bởi toàn bộ cư dân sống tại chung cư. Phí đóng do người mua căn hộ hoặc thuê căn hộ nộp, tính là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.
Thời điểm phải đóng phí bảo trì chung cư là ngay khi nhận bàn giao căn hộ. Thời điểm này thường được nêu rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.
Chủ sở hữu có trách nhiệm phải tiếp tục đóng góp thêm vào quỹ bảo trì khoản tiền tỉ lệ thuận với diện tích sở hữu của mỗi chủ sở hữu. Nói chung, bảo trì nhà chung cư sẽ có 2 loại là bảo trì căn hộ riêng và bảo trì không gian, vật chất chung. Việc bảo trì chung sẽ dùng quỹ bảo trì còn bảo trì riêng mỗi căn hộ thì thuộc trách nhiệm của mỗi chủ sở hữu.
Các căn hộ đã bàn giao cho cư dân thì trách nhiệm đóng quỹ bảo trì thuộc về cư dân. Với các căn hộ chưa bàn giao, chủ đầu tư vẫn giữ lại hoặc không/chưa có thuê/bán, tính tới thời điểm bàn giao đưa tòa chung cư vào sử dụng thì chủ đầu tư cũng bình đẳng như hộ dân, phải đóng 2% giá trị căn hộ/diện tích giữ lại (trừ diện tích chung).
Trên đây là những nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì và các thông tin liên quan tới quỹ bảo trì hữu ích cho cả ban quản lý, ban quản trị và các hộ dân. Nắm được những thông tin này, mỗi người sẽ chủ động về quyền lợi và trách nhiệm của mình hơn.
